Comment financer son investissement locatif ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous n’êtes pas vraiment sûr de savoir comment financer votre acquisition ? C’est une question très importante car elle va très largement déterminer la réussite de votre investissement. On vous éclaire sur différentes méthodes de financement pour vous aider à maximiser la rentabilité de votre investissement.

Comprendre les méthodes de financement

Votre apport personnel

Vous le savez, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques vous demandent dans la très grande majorité des cas d’apporter un montant correspondant au minimum à l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie. Cet apport représente environ 10% du prix de vente de votre bien. Cet apport a pour rôle principal de rassurer la banque. Elle s’engage à vous prêter de l’argent mais vous devez montrer que vous êtes en capacité d’épargner et de maintenir une bonne gestion financière. Il sert également à couvrir la banque en cas d’incapacité à rembourser les frais de garantie et les frais de notaire.

Mais la situation est légèrement différente lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. En effet, les banques accordent beaucoup plus facilement des prêts immobiliers sans apport, également appelés prêts à 110%. Si vous souhaitez en bénéficier, nous vous conseillons toutefois de préparer un dossier solide, pour mettre toutes les chances de votre côté. Si vous le souhaitez vous pouvez vous faire accompagner par un courtier immobilier : Pretto est 100 % en ligne et gratuit (vous économisez de 1000 à 2000 € par rapport à un courtier traditionnel).

Votre capacité d’endettement

Qu’est-ce que la capacité d’endettement ? Très simplement, cela correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos ressources. C’est ce qui permet à la banque de s’assurer que vous allez être en mesure de rembourser votre crédit. Vous l’aurez compris, c’est donc un élément déterminant dans l’acceptation de votre dossier. Elle est calculée sur la base des charges auxquelles vous êtes soumis chaque mois : les mensualités de tous les crédits en cours, les loyers qui subsistent après l’acquisition du bien et les pensions alimentaires versées. Ainsi que sur vos revenus : principalement votre salaire et vos revenus annexes, des revenus fonciers par exemple.

La limite de taux d’endettement que vous pouvez atteindre dépend de vos revenus. On dit souvent que vous ne pouvez pas dépasser 33 % de taux d’endettement. Cependant pour de gros revenus, des taux d’endettement plus élevés sont tolérés.

Pourquoi financer son investissement par un crédit immobilier ?

Il est très rare d’avoir les fonds nécessaires pour financer l’intégralité de son investissement locatif. Quand bien même vous auriez les liquidités nécessaires, il existe de nombreux avantages à passer par un crédit immobilier pour financer votre investissement.

Profitez de l’effet de levier du crédit

Les banques comprennent très bien qu’il est dans votre intérêt d’avoir recours au crédit afin de profiter de l’effet de levier qu’il génère. Elles seront donc plus à même de vous accorder un crédit sans apport. Si vous suivez un petit peu l’évolution du marché immobilier vous avez dû vous en apercevoir, les taux immobiliers sont très bas depuis quelques années. Dans ces conditions, vous pourrez vous servir du rendement de votre épargne pour rembourser les intérêts de votre crédit. Il est même possible que vous gagniez de l’argent.

Le recours au crédit réduit vos impôts

Peu importe que vous louiez votre bien vide ou meublé, les intérêts de votre emprunt sont toujours déductibles des loyers que vous percevez. En revanche, le type de déduction varie. L’imposition des loyers en location vide : Toute une série de charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C'est notamment le cas des travaux et des intérêts de l'emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit vos impôts.

L'imposition des loyers en location meublée : Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites voire ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l'impôt. Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n'êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives.

Faites appel à un courtier immobilier pour obtenir un crédit aux meilleures conditions

Gardez à l’esprit qu’il vous faut tout faire pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Dans cette logique, il faut que vous obteniez le prêt immobilier aux meilleures conditions. Pour y parvenir, vous pouvez bien sûr effectuer une simulation pour votre prêt immobilier. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier qui vous accompagnera dans vos démarches et qui vous aidera à préparer votre dossier et à négocier votre prêt.

Attention toutefois à bien choisir votre courtier, tous ne proposent pas les même services et ne pratiquent pas les mêmes tarifs. A cet égard, il peut être intéressant de passer par un courtier en ligne et totalement gratuit comme Pretto qui vous permettra d’éviter les frais de courtage et de dossier !

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